SENTÈNCIA PIONERA A CATALUNYA

El desistiment de la compravenda per manca de finançament bancari faculta el comprador a recuperar la quantitat lliurada en concepte de reserva o arres

Gràcies a la nostra advocada i directora jurídica, Olga Majoral Bustos, hem aconseguit que el Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1 del Prat de Llobregat condemni una gran tenidor a tornar a un particular la quantitat lliurada en concepte de reserva d’una compravenda per no haver obtingut el finançament bancari necessari per a l’adquisició de l’immoble. Per tant, a la pregunta de si he lliurat una reserva o arres per comprar un immoble però el banc no m’ha concedit la hipoteca, tinc dret a recuperar els diners? La resposta és sí.

En efecte, el client havia lliurat a una gran empresa immobiliària (filial d’un conegut Fons d’Inversió) la quantitat de 3.000 Euros en concepte de reserva d’una possible compravenda que finalment no es va poder fer atesa la negativa de les entitats bancàries a concedir el finançament necessari al comprador per a l’adquisició del dit immoble. Davant la impossibilitat d’obtenció d’un préstec per al finançament de la compra de l’habitatge reservat, el client es va dirigir a aquest Fons d’Inversió reclamant la devolució de la quantitat lliurada, si bé la mercantil es va negar a tornar-li la reserva en considerar que aquesta facultat no es trobava expressament prevista al contracte.

Davant d’aquestes circumstàncies, el client es va posar en contacte amb l’advocada Olga Majoral Bustos, que després d’analitzar i estudiar el cas, va recomanar al client demanar judicialment el Fons d’Inversió sobre la base de l’aplicació analògica de l’article 621-49 del Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya en virtut del qual: ”Si el contracte de compravenda preveu el finançament de tot o part del preu per una entitat de crèdit, el comprador, excepte pacte en contra, pot desistir del contracte si justifica documentalment al terme pactat, la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament (…) El desistiment del comprador obliga el venedor a la devolució del preu que li ha estat lliurat”.

Si bé és cert que el citat article al·ludeix al ”contracte de compravenda” i en el cas del nostre client aquest no s’havia celebrat, sinó que estàvem davant d’un ”contracte de reserva”, pel que ha d’entendre’s per “contracte” al qual al·ludeix la norma, cal manifestar que en la majoria dels casos les operacions immobiliàries de compravenda estan precedides de contractes preliminars o preparatoris com els de reserva, promesa, opció, arres, etc.

La intenció del legislador català és precisament la de contemplar ex novo aquesta facultat en defensa de la part compradora. No s’ajustaria a aquesta finalitat una interpretació literal del terme “contracte” al·ludit a l’article 621-49 CCCat i referit a la compravenda. A aquest efecte, la nostra advocada entenia que quan la norma al·ludeix al contracte de compravenda, la interpretació més adequada és la de considerar que forma part del “contracte”, no només el contracte en si, sinó també el conjunt d’actes conformadors de la relació contractual de compravenda, com és el contracte de reserva, arres, etc. I que, per tant, en una aplicació analògica del precepte esmentat al cas del nostre client, aquest tenia dret a recuperar la quantitat lliurada en concepte de reserva.

Doncs efectivament, la tesi sostinguda per l’Olga Majoral Bustos va ser l’acollida pel Jutjat de Primera Instància i Instrucció núm. 1 del Prat de Llobregat, el qual ha reconegut l’aplicació analògica de l’article 621-49 CCCat als contractes de reserva o arres i, per tant, el dret del comprador a recuperar la quantitat lliurada al venedor en cas d’impossibilitat d’obtenció de finançament o hipoteca. Segons la referida Sentència:

Es tracta d’un pronunciament pioner ja que l’article 621-49 CCCat és de creació recent i, per tant, avui dia no existeix una jurisprudència consolidada respecte als requisits exigits perquè se’n pugui invocar l’aplicació i molt menys que estengui la facultat de desistir de la compravenda si es justifica degudament la negativa de l’entitat bancària a concedir el finançament, no només a aquells casos en què s’hagués fet el contracte de compravenda, sinó també -com en el cas del nostre client- quan s’ha fet un contracte preliminar a la compravenda ja sigui de reserva o arres, reconeixent el dret del comprador a recuperar la quantitat lliurada per aquest concepte.

El programa Planta Baixa (TV3) publica la noticia.

Si et trobes en un cas similar, no dubtis a posar-te en contacte amb nosaltres. Els nostres advocats especialitzats t’ajudaran a defensar els teus drets i a recuperar allò que et pertany. Pots escriure’ns a través del nostre formulari de contacte i t’assessorarem sense cap compromís.

Rubén Díaz
Fundador de Somos Legales

Novembre 2022

Compartir:

Facebook
Twitter
LinkedIn

Entrades relacionades